Asumisen hinta Helsingissä on kiistatta kova, sen tietää jokainen kaupungista asuntoa etsinyt. Tämä taas johtuu varsin yksinkertaisesti kysynnän ja tarjonnan suhteesta. Siis siitä, että halukkaita asujia Helsingissä olisi enemmän kuin asuntoja.
Nykymuotoisessa taloudessa kaupungit ovat kasvun vetureita. Ihmiset haluavat muuttaa kaupunkeihin, koska kaupungeissa on tarjolla työtä ja mahdollisuuksia. Helsingin asuntojen kysyntä siis tuskin tulee vähenemään. Tästä johtuen isossa kuvassa ainoa keino hillitä asumiskustannusten kasvua Helsingissä on lisätä asuntojen tarjontaa. Siis rakentaa lisää asuntoja. Tässä tärkeä kysymys on, miten nopeasti asuntoja rakennetaan ja minkälaisia asuntoja rakennetaan.
Uuden yleiskaavan myötä kaavoituksen ei pitäisi olla asuntorakentamisen pullonkaula. Valmistuvien asuntojen määrä riippuukin siitä, miten nopeasti kaupunki pystyy investoimaan asuntoalueiden ja uusien asukkaiden vaatimaan infrastruktuuriin ja miten nopeasti rakennuttajat rakentavat.
Helsingissä on periaatteessa useat rinnakkaiset ja rajoitetusti limittyvät asuntomarkkinat. On valtion tukemaa sosiaalista asuntotuotantoa, jossa asukkaiksi valikoituvat pienituloiset tulorajojen perusteella, on välimuodon tuotantoa, eli hitas- asumisoikeus- osaomistus, opiskelija- ja nuorisoasuntoja, ja sitten on vapaarahoitteisten asuntojen markkinat. Suurin osa Helsingin asunnoista on vapaarahoitteisia, ja näin vapaarahoitteisten asuntojen hintataso vaikuttaa eniten asumisen hintaan Helsingissä. Tässä kirjoituksessa keskityn markkinahintaisiin asuntoihin lisärakentamisen näkökulmasta. Vaikka sosiaalinen asuntotuotanto ja välimuodon tuotanto tarjoavat kohtuuhintaista asumista näiden järjestelmien piiriin pääseville, ne eivät mainittavasti vaikuta vapaarahoitteisten asuntojen hintoihin.
Vapaarahoitteisten asuntojen kohdalla on tärkeää huomata, että niiden hinta määräytyy täysin kysynnän ja tarjonnan perusteella, eivätkä esim. rakennuskustannukset tai tontin hinta vaikuta asuntojen hintoihin. Jos Helsingissä on kaksi haluttavuudeltaan toisiaan vastaavaa uutta asuntoa, ne myydään suunnilleen samaan hintaan, vaikka toisen rakennuskustannukset olisivat olleet tuplat toiseen verrattuna. Vasta jos tontti- ja rakennuskustannukset nousevat sellaisiksi, että rakennuttaja ei odota saavansa asunnosta voittoa, niistä muodostuu rakentamisen tulppa. Sellaista ei Helsingissä ole kauheasti näköpiirissä.
Tämän vuoksi kaupungin kannattaisi vapaarahoitteisessa rakentamisessa aina pyytää luovutettavista tonteista maksimihinta, mikä ei nyt toteudu. Mitä enemmän kaupunki (eli veronmaksajat) tonteista rahaa saa, sitä nopeammin kaupungilla on varaa investoida uusien asukkaiden tarvitsemaan infrastruktuuriin. Näin kaupungin investointikyky ei muodostuisi asuntorakentamisen pullonkaulaksi. Alehintaiset tontit taas hyödyttävät vain rakennusliikkeitä. Osmo Soininvaara ja Mikko Särelä esittävät uudessa kirjassaan ”kaupunkirakentamisen aika”, että kaupungin pitäisi huutokaupata uudet vapaarahoitteiseen rakentamiseen tarkoitetut tontit rakennuttajille saadakseen niistä mahdollisimman korkean hinnan. Tämä on erittäin kannatettava ajatus. Kun lisäksi huutokaupan ehtoihin laitettaisiin sopimussakkotehosteinen ehto siitä, että asuntojen pitää olla markkinoilla tiettyyn päivään mennessä, varmistettaisiin, ettei myöskään rakentamisesta tule pullonkaula asuntotuotannolle. Valmistumisaikataulua koskeva ehto sekä avoin kilpailu huutokaupoissa ehkäisi asuntotuotannon säännöstelyä rakennuttajien taholta (jos muutama iso rakennuttaja jakaa markkinat, niille voi olla kannattavampaa jopa hidastaa asuntotuotantoa ja näin maksimoida valmistuvista asunnoista saatava hinta, kun tarjonnan nopea lisääntyminen ei laske hintoja).
Entä minkäalaisia asuntoja? Lyhyesti: Sellaisia, jotka vastaavat mahdollisimman hyvin kysyntään. Pyrittäessä saamaan markkinoille kohtuuhintaisia vapaarahoitteisia asuntoja, ei myöskään kannata pyrkiä rakentamaan neliöhinnoiltaan halpaa, vaikka tämä nopeasti ajateltuna voikin tuntua ristiriitaiselta.
Kysynnän ja tarjonnan määräämillä markkinoilla korkea hinta tarkoittaa, että asunto on haluttu. Matala hinta tarkoittaa, että se ei ole haluttu. Neliöhinnoiltaan halpoja asuntoja saadaan rakentamalla huonoa ja epäviihtyisää tai rakentamalla paikkaan, jossa ihmiset eivät halua asua. Kumpikaan ei ole hyvä ratkaisu.
Karkeana nyrkkisääntönä voi pitää, että uusien asuntojen rakentaminen laskee kysyntäpainetta ja hintoja niiden kanssa suunnilleen yhtä haluttavissa asunnoissa, sekä kaikissa vähemmän haluttavissa. Siksi kannattaa rakentaa mahdollisimman haluttavia asuntoja.
Hiukan yksinkertaistettuna: Jos kaupunkiin rakennetaan 10 000 hyvin korkean neliöhinnan (siis hyvin haluttua) asuntoa, ne päätyvät 10 000:lle maksukykyisimmälle / -haluisimmalle ostajalle. Nämä ostajat olisivat joka tapauksessa vieneet markkinoilta halutuimmat asunnot, joten tämä uudisrakentaminen taas vapauttaa 10 000 seuraavaksi halutuinta asuntoa seuraavaksi maksukykyisimmille ostajille, mikä taas vapautta 10 000 seuraavaksi halutuinta asuntoa jne. Eli kysyntäpaine helpottaa ja hinnat laskevat tämän vuoksi koko kysyntäketjun matkalta.
Jos taas rakennetaan 10 000 hyvin halvan neliöhinnan asuntoa (siis huonompaa kuin olemassa oleva asuntokanta), näihinkin löytyy sopivalla hinnalla asukkaat. Nämä uudet asukkaat eivät kuitenkaan olisi juuri kilpailleet markkinoilla useimpien muiden asunnonostajien kanssa. Siksi uudet asunnot eivät juuri vähennä kysyntäpainetta muissa asunnoissa, eivätkä vaikutta niiden hintoihin. Sekä 10 000 kalliin, että 10 000 halvan asunnon skenaariossa 10 000 uutta asukasta saa kodin. Kalliiden asuntojen mallissa kuitenkin paremman ja edullisemmin. Siksi kannattaa rakentaa laadukkaasti ja mahdollisimman hyville paikoille.
Yksi merkittävä tekijä, jolla uusien rakennettavien asuntojen hintaan voitaisiin myös vaikuttaa, on autopaikkojen rakentamisen tekeminen markkinaehtoisemmaksi nykyisen kaavamaisen autopaikkanormin sijasta. Tämä on kuitenkin jo oman kirjoituksensa aihe.
VALTTERI AALTONEN 